U Hrvatskoj je do kraja ove godine obvezno sklapanje novih međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju za suvlasnike višestambenih i stambeno-poslovnih zgrada. Ova zakonska obveza proizlazi iz Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine, a suvlasnicima je ostavljeno prijelazno razdoblje od dvije godine za usklađivanje dokumentacije.
Krajnji rok za potpisivanje novih ugovora je 31. prosinca 2026. godine. Ako se novi ugovori ne sklope do tog datuma, postojeći ugovori prestaju vrijediti, što može dovesti do ozbiljnih problema u upravljanju i održavanju zgrada. U takvim slučajevima primjenjuju se odredbe članka 62. Zakona koje predviđaju mogućnost imenovanja prinudnog upravitelja.
Prinudni upravitelj ne dolazi automatski s početkom nove godine, već se njegov postupak imenovanja pokreće prijavom nadležnom gradskom ili općinskom tijelu. Prijaviti mogu svi koji imaju saznanja o neuređenom upravljanju, uključujući suvlasnike, upravitelje, susjede ili druge građane. Nakon prijave, gradonačelnik ili općinski načelnik ima rok od šest mjeseci za imenovanje prinudnog upravitelja. Ovaj proces uređuje članak 50. Zakona.
Zakonske obveze odnose se na višestambene zgrade s najmanje četiri stana, stambeno-poslovne zgrade s najmanje tri stana i jednim poslovnim prostorom, poslovne zgrade namijenjene poslovnoj djelatnosti te blokovske garaže za parkiranje više od 20 vozila u pretežitom vlasništvu fizičkih osoba. Upravitelji su također morali upisati zgrade u Registar upravitelja zgrada (RUZ) i Registar zajednica suvlasnika (RZS), što omogućuje evidentiranje zgrada i zajednica suvlasnika te dodjelu OIB-a zajednicama koje stječu pravnu osobnost.
Na dan 19. listopada 2026. godine u Registru upravitelja bilo je položeno 62.526 ugovora, a izdano je 32.254 OIB-a i osnovano isto toliko zajednica suvlasnika. Međutim, upis u registre i dobivanje OIB-a ne oslobađa suvlasnike obveze sklapanja novih ugovora. Među ključnim dokumentima, međuvlasnički ugovor uređuje međusobne odnose, način upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade te druga važna pitanja, a zajedno s ugovorom o upravljanju čini temelj za funkcioniranje zgrade.
Ako suvlasnici ne usklade dokumentaciju s novim zakonom, otvara se pitanje daljnjeg upravljanja, održavanja, izbora predstavnika suvlasnika i raspolaganja zajedničkom pričuvom. U takvim situacijama prinudna uprava može biti nužno rješenje, no ona često donosi i znatno veće financijsko opterećenje za suvlasnike.
Stoga se suvlasnicima preporučuje da ne čekaju posljednje dane prosinca za sklapanje ugovora. Portal ZGRADOnačelnik.hr naziva međuvlasnički ugovor "Ustavom zgrade", ističući njegovu važnost u jasnom definiranju prava, obveza i pravila zajedničkog života u zgradi. Idućih nekoliko tjedana do kraja godine za tisuće suvlasnika nije samo administrativni rok, nego prilika da urede svoje odnose i izbjegnu moguće probleme s upravljanjem i održavanjem zgrada.
